北京土拍规则升级，拿地大鳄“中建系”何去何从？

新京报记者 段文平

北京土拍规则改变一时激起千层浪，牵出“中建系”等央字头以及其他国字头房企在北京土地市场的拿地棋局。尤其是“中建系”，其旗下八大局地产平台以及中海地产近几年在土地市场攻城略地，拿下多宗地块。

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据中国建筑发布的2022年年报显示，2022年，中国建筑的地产板块业务实现合约销售4016亿元，拿地100宗，这两项数据在行业内均名列前茅。

在房地产下行周期，“中建系”凶猛拿地的原因是什么？重仓北京，土地规则改变对其拿地将带来哪些影响？

“中建系”强势拿地背后，地产毛利率高于房建业务

在2022年《财富》世界500强排名中，中国建筑排名第9位，中国企业中排名第3位，位次上升明显。年报显示，2022年，中国建筑实现营收约20551亿元，首次破两万亿。

中国建筑的业务布局较为纵深，围绕基建、建筑进行布局，涵盖房地产建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、勘探设计等业务板块。

虽然地产板块在中国建筑业务板块中占比不高，但是这几年，以其旗下八大局地产平台以及中海地产为主，在土地市场表现得积极进取。

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。2022年，中国建筑全年新购置土地100宗，新增土地储备1489万平方米，总购地金额1847.2亿元。新增土地储备超九成位于一二线城市，其中位于北京、上海、广州等一线城市、直辖市及省会城市的新增土地储备占比超85%，土地储备结构进一步优化。截至2022年末，中国建筑持有的土地储备为9303万平方米。

具体来看，2022年，中海地产新增土地40宗，新增土地储备739万平方米，购地金额1107.2亿元，北上广深四个一线城市的新增货值占比48.1%；中建地产新增土地60宗，新增土地储备750万平方米，购地金额740亿元。

在各大机构2022年土地新增榜单中，中海地产位列TOP3，如若再算上中建地产的新增拿地，“中建系”的土地拓展可谓凶猛。

高能级城市布局以及优质地块的获取，为其销售埋下伏笔。在房地产销售额方面，中国建筑连续3年超过4000亿元。2022年，中建地产和中海地产全年实现合约销售额共计4016亿元，仅次于万科的4169.7亿元。

那么，中国建筑为何在土地市场积极进取？从其营收构成以及利润贡献可以窥探一二。在中国建筑超2万亿元营收中，贡献最多的是房地产建筑工程业务，占比61.6%。而房地产开发与投资营收为2820亿元，占比仅为13.7%，不过其毛利润贡献占比达到25.7%，而房地产建筑工程业务毛利润的占比是48.4%。

在毛利率方面，房地产建筑工程业务的毛利率仅为8%；房地产开发与投资业务的毛利率虽然同比降低了2.1个百分点，但是维持在19%。

即便地产开发毛利率有所下降，也远超房建业务，对于中国建筑来说，加大地产开发业务，对于其业绩增长，具有明显的助力。此外，央企拥有融资以及低成本资金优势，在其他房企收缩战线时，反而有利于中国建筑的逆势扩张。

北京扩张版图，旗下五大平台均已布局

“中建系”在房地产市场的布局主要依托其旗下八大局地产平台以及中海地产。

年报显示，中建地产先后打造的中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚等品牌，均跻身2022年中国房地产企业权益销售业绩排名百强。据了解，这五大品牌分别为中建一局、中建二局、中建三局、中建五局、中建八局的地产平台。

这两年的北京土地市场中，“中建系”可谓风生水起，攻城略地。目前，上述五大地产平台在北京均已布局。

其中，中建信和在2020年进京后，已经拿下3宗地块；中建壹品从2021年进京后，两年内在北京拿地5宗；去年6月，中建玖合以66.8亿元拿下热门地块太阳宫地块。在该地块的7个摇号主体中，参与摇号的还有中海地产、中建智地。

此外，中建股份直接全资持股的中建方程投资发展集团有限公司，也在延庆区、门头沟区拿到了两块地。

2022年，北京累计成交55宗宅地，中海排名第一，独揽8宗地块，中建排名第二，拿下5宗地块。

进入2023年，“中建系”在北京的拿地动作并未停止。

在北京2023年首场土拍中，中建东孚拿下朝阳小红门地块，首次进入北京房地产市场。同时，中建智地以17.2亿元拿下房山区良乡地块。

不过，也正是在这场土拍中，“中建系”组团围剿朱辛庄地块，引起关注。

土拍新规之下，“中建系”各公司如何出战？

值得关注的是，今年4月14日，北京市规划和自然资源委员会发布了“北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告”。其中指出，同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地。

这意味着，类似“中建系”“城建系”等兄弟房企可能将不得同时竞买同一宗地，影响甚大。

此次规则的调整与朱辛庄地块有关。3月23日，42家房企及房企联合体围抢的昌平朱辛庄0028地块经过摇号，最终被上海大华摘得，成交价“触顶”12.995亿元，中签率仅为2.38%。虽然被上海大华捡漏，但是纵观报名企业，“中建系”阵营强大，中建智地、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建东孚以及中海地产均现身。同时，“城建系”三家公司也参战，分别为城建兴华、城建开发以及北京住总。

据了解，多家开发商质疑上述参拍房企违反了“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”这条规则。

北京市规划和自然资源委员会的相关负责人表示，本次竞买人资格调整正是对市场主体提出的合理化建议做出的回应，调整后的竞买人资格要求，较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。

北京土拍规则的改变，对于“中建系”等兄弟企业来说，无疑是一次打击，未来在北京拿地，势必受到影响。根据此次土拍新规，中国建筑旗下八大局地产平台公司将不能同时出现在同一宗地块的竞争中。不过，中建地产与中海地产能否同时出战，尚存疑问。

目前，北京土拍规则的改变仅针对上述两宗地块，未来覆盖面有多大，仍未可知。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，未来土拍规则将采用“一地一策”，但更倾向热点地块。从北京近两年土拍的表现来看，核心板块热度较高，分化现象仍存在。此次土拍新规仅适用于京土储挂（丰）[2023]007、京土储挂（兴）[2023]008号两宗地块，具体来看，两宗地块位置优越，均邻近地铁站，配套较为成熟，去化有保障，预计房企关注度较高。从短期来看，土拍新规落地在热点地块的可能性更高，而郊区及属性欠佳地块落地执行的预期短期偏弱。

在土拍新规之下，热门地块PK，“中建系”选谁出战，令人拭目以待。

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